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2020年中国房地产行业市场现状及发展前景分析 未来龙头房企断层优势将更加显著

作者: 大成 发布时间: 2020年07月15日 09:06:39

原标题:2020年中国房地产行业市场现状及发展前景分析 未来龙头房企断层优势将更加显著

  未来龙头房企断层优势将更加显著

  整体来看,10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势,且随着行业集中度维持在高位,未来龙头房企的断层优势将更加显著。

  1、土地储备是业绩增长强而有力的支撑

  据克尔瑞数据,截止2019年底,中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上,其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。历年总土储货值排名都保持在较为稳定的水平,2019年销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠,体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。

2019年中国房地产企业销售额、销售面积TOP10统计情况

2017-2019年中国房地产企业土储货值TOP10变化情况

  规模达到一定高度后,在有质量发展的带动下,龙头房企增储之路也出现分化:

  第一,融创、世茂通过收并购继续规模进阶之路。两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%,与企业在2019年积极收并购不无关系。其中融创6成土储来自收并购,世茂也在2019年收购了部分新城的项目、且2020年初还完成了对福晟的大笔收购。

  第二,提出控制土储规模后,恒大2019年末总土储货值从第1名下降至第四位,实现了土储的“负增长”,销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。

  第三,绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略,积极拓宽拿地渠道稳健增储。华润总土储排名从2017年的第20上升到12位,土储货值几乎翻倍。绿地在三四线坚定高铁新城战略,优质布局核心三四线,土储货值同比涨幅超50%。

  2、规模房企生存无忧,发展有保障

  在去杠杆、稳杠杆的背景下,规模房企都在有意识的调整自身财务结构,开拓多元化的融资渠道,多途径降低融资成本,而且成效显著,杠杆率已调整至合理水平。碧桂园世茂集团龙湖集团、万科地产、华润置地的净负债率均在70%以下。

  碧桂园净负债率持续维持合理水平,2019年为46.3%,同比下降3.3个百分点;万科地产净负债率维持在40%以下,2019年净负债率为33.9%,继续保持低位;新城控股2019年净负债率下降25.3个百分点至13.3%,货币资金总量近640亿元。

  除此之外,规模房企未来发展的确定性更高,截止2019年12月31日,企业已售未结转货值较2018年有明显提高,企业在报表收入端和资金端将有一定保障,这将为企业未来的持续发展奠定基础。

  碧桂园权益已售未结货值为7100亿元,在行业内维持绝对高位;奥园集团已售未结货值为1705亿元,是全年销售总量的1.44倍;德信中国已售未结货值达600亿元,是全年销售业绩的1.33倍。

2019年中国房地产企业已售未结转货值规模统计情况

  3、去化周期连续下降

  从总土储的去化周期来看,龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈,平均去化周期连续两年下滑,从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。10强中有6家房企的去化周期都降到了4年内,万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右的,是10强房企中去化周期最短的企业。

  对比2018年末和2019年末10强房企的去化周期,有5家房企去化周期下行,包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

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