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北京二手房全年一波三折 房价普跌东西城价格坚

作者: 大成 发布时间: 2020年01月10日 22:31:44

  原标题:全年交易一波三折

  3月份北京二手房市场出现明显“小阳春”,之后进入平淡期,年底交易量现“翘尾”现象

  2019年北京二手房市场继续保持2017年以来的低温态势,全年交易量较2018年小幅下滑,成交均价则趋于平稳,市场整体稳中有降。业内预计,2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

  成交约14.5万套 同比降5.5%

  据我爱我家、北京中原统计显示,2019年北京二手住宅共成交14.5万套,相比2018年的15万套下降5.5%,但仍高于2017年的13.6万套。

  自2009年北京二手住宅网签量首次超越新房,市场便跨入存量时代。据我爱我家统计显示,近三年交易规模一直低于平均水平,保持在13.5万-15.5万套之间,但高于2011年、2014年的低谷。

  从2019年每月的走势看,据麦田房产统计显示,1、2月份受元旦、春节假期影响,市场表现冷清。进入3月份,市场呈现明显的“小阳春”升温势头,连续三个月交易量在13500套以上。之后的5个月,市场再度进入平淡期,月度交易量在12000套上下微微波动。不过,随着房源量增加及业主报价松动,前期积压的潜在需求逐渐释放,年底交易量现翘尾现象。

  在房价方面,据我爱我家北京交易数据显示,2019年北京二手住宅平均成交价格为56038元/平方米,同比2018年下跌0.64%。实际上,进入存量时代后,北京二手房价持续上涨,2017年最高攀至60825元/平米,2018年出现拐点,十年首次下跌,2019年则再度下探,但幅度很小,与2018年基本持平。

  从每月走势看,我爱我家北京交易数据显示,2019年3月从5.3万余元/平米上涨到5.8万余元/平米,此后有涨有跌,最高未能突破5.9万元/平方米,7月过后逐月下跌,年底重新跌回约5.3万元/平方米。

  此外,从北京麦田二手住宅价格监测数据来看,2019年挂牌均价,同比2018年下降约5.7%,各月份间小幅波动。价格之所以走低,麦田房产分析认为,2019年“房住不炒”政策方向未变,购房者对价格预期平稳,观望情绪浓厚,二手房市场呈现房源供应量大于需求的特征,卖方需要小幅降价来达成交易。

  房价普跌 东西城价格坚挺

  从区域成交量来看,据北京中原统计显示,怀柔、密云、平谷、延庆、门头沟、石景山等6个区域成交量同比上涨。其中,怀柔区涨幅最大,同比上涨33%;其余10个区成交量均有下跌,其中,昌平区降幅最大,同比下降18%。

  各区域房价方面,据我爱我家北京交易数据显示,2019年北京二手住宅交易量较大的11个区里,成交均价从高到低依次为西城、东城、海淀、朝阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山,西城区以103158元/平米的均价高居首位,城六区的价格仍明显高于其他远郊区域。

  其中,东城西城的二手房价格最为坚挺。与2018年相比,除西城价格上涨3.04%,东城价格上涨0.95%外,其他各区2019年的二手房价格同比均有下跌,其中,房山跌幅最大,为5.53%。

  高压政策下房价下跌,购房者陷入观望。据贝壳研究院统计,调控前北京购房者买到一套房子平均需要40天,调控后成交周期持续拉长至三个月以上,客户快速成交率亦由64%降至36%。随之,购房者在交易中的地位逐渐提升,反映其价格谈判力的议价空间由调控前不到2%的水平,升至2019年底5%的水平。

  购房者的观望,亦导致业主卖房难度加大。贝壳研究院统计,2019年底,北京链家库存房源的去化周期达18.5个月,业主想卖掉手中的房子平均需要近4个月。2019年北京链家成交房源的末次挂牌均价为519万/套,而成交房源均价为500万/套,这意味着,从谈判到成交过程中,业主还需要降价近20万。

  投资投机需求减少 预期平稳

  在购房群体上,贝壳研究院统计显示,2019年北京换房者中,年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年这一占比仅36%。翻倍的首付,不仅让换房年龄后移,且换得越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平米,比调控前19平米左右的水平有所缩小。由此可见,“换房不仅难,还换得小”。

  我爱我家分析指出,政策调控导致近三年北京二手房市场的热度降低、量价下行。投资投机需求大幅减少,客户以刚需为主。由于刚需一族整体数量有限,平均年龄多在30岁以上,有一定经济基础,但无力全款购房,需求以两居及以上户型为主,购房更加理性。因此,北京二手房市场的户型结构、客户年龄结构、市场交易节奏等都发生了相应的变化。

  对于2020年二手房市场的展望,贝壳研究院分析指出,市场预期平稳,北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。

  而麦田房产也预计北京楼市仍将保持平稳,但交易量有望好于2019年。我爱我家分析认为,基于2019年11月、12月北京二手房市场翘尾情况,春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下,全年量价将大概率与2019年持平,市场走势整体稳定。

  ■ 购房案例

  “小阳春”入手三居室

  李明(化名)夫妇从事金融行业,家庭年收入约150万左右。自有了小孩后,老人过来帮忙带孩子,一下子,原来位于三环新城的两居室变得局促起来。2018年下半年开始,李明夫妇便萌生换三居的想法。

  看了大半年后,2019年3月份,北京二手房市场现“小阳春”迹象,市场火了起来,李明有点着急,便开始四处看房。

  5月份,他最终选中了三里屯附近幸福二村一套带装修的三居室。税费等全部加一起,总价在1200万,最后跟业主谈到1100多万,算下来,成交单价在85000元/平方米左右,并跟业主谈好8个月的成交周期。在这8个月内,李明把原来三环新城的房子出售了。

  之所以选择这一区域,原因在于靠近三里屯,交通、购物都较方便,而且选中的户型较方正,阳光充沛,简单装修一下即可入住,离他媳妇工作地点也较近。

  直到2019年12月份,李明才办完过户手续。出乎李明意料的是,这半年来,北京二手房市场较平稳,并未出现预料中的火热迹象,价格也有所下跌。目前,幸福二村的成交单价在7万元以上。他虽觉得亏了点,但考虑到三里屯环境不错,长期看好。

  本版采写/新京报记者 张晓兰

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